전세 월세 전환 계산기 2026 — 내 소득 맞춤 분석 무료 도구

전세 월세 전환 계산기 사용법

전세 월세 전환 계산기는 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 현재 월세 조건을 전세 보증금으로 환산할 때 사용합니다. 전월세 전환율을 기준으로 정확한 월세 금액을 계산하며, 월 소득을 입력하면 개인 맞춤 주거비 부담 분석까지 제공합니다.

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세 보증금과 월세 사이를 전환할 때 적용하는 연간 이율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 법정 상한이 정해져 있으며, 기준금리 + 2%를 초과할 수 없습니다.

2026년 4월 기준 한국은행 기준금리는 2.75%이므로, 법정 전월세 전환율 상한은 4.75%입니다. 다만 실거래에서는 지역, 물건 유형, 시장 상황에 따라 3%~6% 수준에서 형성됩니다.

전환 계산 공식

전세 → 월세 전환 공식:

계산 예시: 전세 3억, 월세 보증금 5,000만원, 전환율 4.5%일 때
(30,000만원 – 5,000만원) × 0.045 ÷ 12 = 월 93.75만원

소득 대비 주거비 비율(RIR)이란?

RIR(Rent to Income Ratio)은 월 소득에서 주거비가 차지하는 비율입니다. 주거비 부담 수준을 판단하는 국제적 기준으로 사용됩니다.

전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까?

단순히 월 지출만 비교하면 전세가 유리해 보이지만, 전세금의 기회비용을 고려해야 합니다. 본 계산기에서는 전세금을 연 3.5% 정기예금에 넣었을 때의 이자 수입과 월세 총액을 비교하여, 실질적으로 어느 선택이 경제적인지 분석합니다.

일반적으로 전월세 전환율이 예금 금리보다 높을수록 전세가 유리하고, 비슷하거나 낮으면 월세 + 투자 전략이 유리할 수 있습니다.

전세 계약 시 꼭 확인할 사항

전세 계약을 체결할 때는 다음 사항을 반드시 확인하세요.

전세보증보험 가입 가능 여부 — HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 전세보증보험에 가입하면 임대인의 보증금 미반환 위험에 대비할 수 있습니다. 전세가율(시세 대비 전세금 비율)이 너무 높으면 보증보험 가입이 제한될 수 있으니 사전에 확인하세요.

임대인 세금 체납 및 근저당 확인 — 등기부등본에서 근저당 설정액과 선순위 채권을 확인하고, 국세·지방세 완납증명서를 요청하세요.

전세가율 확인 — 전세가율이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전월세 전환율 법정 상한을 초과하면 어떻게 되나요?

법정 상한(기준금리+2%)을 초과하는 전환율로 계약했더라도 계약 자체가 무효는 아닙니다. 다만 임차인은 초과분에 대해 감액을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조의2).

Q. 기회비용은 어떻게 산정하나요?

전세 보증금 전액을 연 3.5% 정기예금에 예치했을 때 얻을 수 있는 이자 수입을 기회비용으로 산정합니다. 주식·펀드 등 투자 수익률이 더 높다면 실제 기회비용은 이보다 클 수 있습니다.

Q. 월 소득은 세전/세후 중 어느 금액을 입력하나요?

세후(실수령액) 기준으로 입력해 주세요. RIR 분석은 실제 가용 소득 기준이 정확합니다. 연봉에서 실수령액을 모르신다면 연봉 실수령액 계산기를 함께 이용해 보세요.

Q. 전환율을 얼마로 설정해야 하나요?

2026년 법정 상한은 4.75%이지만, 서울 아파트 기준 실거래 전환율은 3.5~5% 수준입니다. 해당 지역 부동산 중개업소에 문의하여 시세를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Q. 전세자금대출을 받으면 전세가 무조건 유리한가요?

대출이자를 포함한 총 비용을 계산해야 합니다. 전세자금대출 금리가 전월세 전환율보다 낮다면 대출을 활용한 전세가 유리할 수 있지만, 대출 한도, 상환 부담, DSR 규제도 함께 고려하세요.